Jak AI odczytuje dane działki z GUGiK i kompletuje dokumentację do wniosku albo wyceny nieruchomości

Tak, to działa już dziś. AI podłączone do publicznych serwisów GUGiK potrafi z samego adresu wyciągnąć numer działki, jej granice, powierzchnię, użytki gruntowe, dane o przebiegu sieci podziemnych i wycinek ortofotomapy, a potem złożyć z tego gotowy załącznik do oferty albo komplet pól do wniosku. Wszystkie te dane są dostępne przez bezpłatne API GUGiK, bez rejestracji i bez podpisywania żadnych umów. Nie trzeba w tym celu ręcznie wchodzić na geoportal i przepisywać czegokolwiek z ekranu.

Skąd AI wie, która działka kryje się pod podanym adresem

Fundamentem jest ULDK, czyli Usługa Lokalizacji Działek Katastralnych dostępna pod adresem uldk.gugik.gov.pl. Działa przez REST i nie wymaga logowania. AI wysyła adres w postaci tekstowej, na przykład "ul. Słoneczna 14, Wrocław", i dostaje w odpowiedzi ustandaryzowany identyfikator działki ewidencyjnej w formacie TERYT. Przykładowy identyfikator wygląda tak: 022301_1.0001.AR_1.27/3. Każda część ma znaczenie: 02 to województwo dolnośląskie, 23 to powiat wrocławski, 01_1 to identyfikator gminy, 0001 to numer obrębu ewidencyjnego, AR_1 to arkusz mapy, 27/3 to numer działki.

Z tego identyfikatora AI wyciąga od razu pola wymagane w każdym wniosku do starostwa: numer działki, pełną nazwę obrębu ewidencyjnego, gminę, powiat i województwo. Nie trzeba tego szukać osobno, wszystko jest zakodowane w identyfikatorze albo zwracane przez ULDK w tej samej odpowiedzi.

Typowo wygląda to tak: firma instalacyjna montująca pompy ciepła i panele PV dostawała co tydzień kilkanaście maili z zapytaniami o wycenę. Każdy mail zawierał tylko adres klienta i czasem zdjęcie budynku. Zanim ktokolwiek siadł do liczenia kosztorysu, ktoś musiał ręcznie wejść na geoportal, znaleźć działkę i wypisać jej dane. Po wpięciu ULDK do obsługi skrzynki mailowej AI robi to automatycznie przy każdym nowym mailu: odczytuje adres, odpytuje ULDK i w ciągu minuty dołącza do karty klienta numer działki, obręb, powierzchnię i podgląd z ortofotomapy. Handlowiec otwiera kartę i ma już podstawowe dane przed pierwszą rozmową telefoniczną.

ULDK radzi sobie dobrze z adresami sformułowanymi różnie. Przy adresach wiejskich bez numeru domu albo przy działkach, dla których adres nie jest przypisany w rejestrze, usługa może zwrócić błąd albo wynik niepewny. W takich przypadkach AI zaznacza to wyraźnie i prosi o ręczne wskazanie działki na mapie albo o podanie numeru działki z wypisu z EGiB.

Które pola z ewidencji gruntów i budynków lądują w dokumentacji

Mając identyfikator TERYT, AI odpytuje serwis WFS (Web Feature Service) geoportalu GUGiK. WFS to standardowa usługa GIS zwracająca dane wektorowe: atrybuty i geometrię w formacie GML lub GeoJSON. Z warstwy ewidencji gruntów i budynków (EGiB) pobieramy konkretne pola:

• Powierzchnia ewidencyjna w metrach kwadratowych lub hektarach, pobrana wprost z rejestru, nie szacowana z mapy.
• Użytki gruntowe z symbolem i nazwą: B (tereny mieszkaniowe), Bi (inne tereny zabudowane), RIIIb albo RIVa (grunty orne z klasą bonitacyjną), Łk (łąki trwałe), Ls (lasy), W (grunty pod wodami). To decyduje o tym, czy działka wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych przed budową.
• Geometria działki jako wielokąt ze współrzędnymi w układzie PL-2000. Z niej AI wyznacza obwód, identyfikuje sąsiednie działki przez zapytanie przestrzenne (daj mi wszystkie działki stykające się granicą z tą działką) i sprawdza, czy planowany obiekt mieści się w granicach.
• Lista sąsiednich działek z numerami, potrzebna przy zawiadomieniach o wszczęciu postępowania i przy wniosku o pozwolenie na budowę.
• Numer KW (księgi wieczystej), jeśli starostwo udostępnia go w warstwie WFS.

Imię i nazwisko właściciela nie jest w publicznych warstwach geoportalu. EGiB w pełnej formie, z danymi osobowymi właścicieli, jest dostępne przez ePUAP albo na wniosek złożony w starostwie. Ale jeśli AI ma numer KW, może odpytać rejestr EKW (Elektroniczne Księgi Wieczyste) Ministerstwa Sprawiedliwości i wyciągnąć właściciela z działu II, ograniczone prawa rzeczowe z działu III i hipoteki z działu IV. To są dane kluczowe przy due diligence przed zakupem działki albo przy projektowaniu, gdy trzeba wiedzieć, kto ma wyrazić zgodę na wejście z robotami na sąsiednią nieruchomość.

Uzbrojenie terenu: sprawdzanie kolizji z sieciami przed wbiciem łopaty

GESUT, czyli Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu, to baza przebiegów sieci technicznych pod ziemią i nad ziemią. W geoportalu każda kategoria sieci ma osobną warstwę WMS i WFS: W (wodociągi), K (kanalizacja sanitarna i deszczowa), G (gaz), E (linie i kable elektroenergetyczne), T (sieci telekomunikacyjne), C (sieć cieplna). AI pobiera te warstwy dla obszaru działki poszerzonego o kilka do kilkunastu metrów i sprawdza, które sieci przebiegają przez ten obszar lub w pobliżu planowanych robót.

Wynik trafia do raportu jako lista z kategorią sieci, przybliżonym przebiegiem i odległością od wskazanego punktu. Przykładowy wpis: "Sieć gazowa G przebiega wzdłuż wschodniej granicy działki, odległość od planowanej lokalizacji odwiertu pionowego: około 2,3 m. Zalecane zapytanie do operatora sieci przed pracami ziemnymi." Firma wiertnicza widzi to przed wyjazdem ekipy w teren, nie na miejscu.

To nie jest zamiennik formalnej narady koordynacyjnej ZUDP (Zespołu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej), która jest obowiązkowa przy projektowaniu sieci uzbrojenia. Dane w GESUT bywają niekompletne tam, gdzie lokalne sieci nie były zgłaszane systematycznie. Dotyczy to przede wszystkim starszej zabudowy wiejskiej, obrzeży małych miast i działek w rejonach intensywnie przebudowywanych przed latami 90. AI powinno o tym informować wprost: "GESUT nie wykazuje sieci w obrębie działki, ale zasięg danych dla tej gminy jest niepełny. Zalecana weryfikacja u gestorów sieci."

Ortofotomapa i MPZP: co AI widzi z góry i co mówi plan miejscowy

Geoportal udostępnia ortofotomapę przez WMS. AI pobiera wycinek dla obszaru działki i jej bezpośredniego sąsiedztwa. W miastach i gęstej zabudowie dostępna jest ortofotomapa lotnicza w rozdzielczości 5 albo 10 cm na piksel: widać na niej obrysy budynków, podjazdy, drzewa przy granicy, ogrodzenia. Wystarczy do wizualnej weryfikacji, czy adres się zgadza i czy stan zabudowy na działce odpowiada temu, co opisuje EGiB. Ten podgląd trafia jako obraz PNG do raportu albo jako strona do załącznika oferty.

Część gmin udostępnia Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) przez WMS geoportalu. AI sprawdza, czy dla działki obowiązuje plan i w jakiej strefie leży: MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), MW (wielorodzinna), U (usługi), UC (usługi handlu i rozrywki), P (produkcja), ZL (zieleń leśna), R (tereny rolnicze). Przeznaczenie w MPZP jest wymaganym polem we wniosku o warunki zabudowy (WZ) i we wniosku o pozwolenie na budowę (PnB).

Gdy plan jest niedostępny przez API geoportalu, AI zaznacza to w raporcie jednym zdaniem i podaje, gdzie szukać dalej: najczęściej w BIP urzędu gminy, gdzie MPZP jest publikowany jako plik PDF z uchwałą. Brak danych to nie jest zero: raport mówi wprost, czego brakuje i co trzeba uzupełnić ręcznie, zamiast milczeć albo zostawiać puste pole w dokumentacji.

Jak AI kompletuje dane do wniosku PnB i do wyceny nieruchomości

Firma projektowa przygotowuje wniosek o pozwolenie na budowę. Zebranie danych do sekcji "dane dotyczące nieruchomości" zajmuje standardowo od 20 do 40 minut: geoportal, wypis z EGiB w starostwie, mapa z zaznaczoną działką. Po wdrożeniu AI przepływ wygląda tak:

• Projektant wpisuje adres albo numer działki do formularza projektu.
• AI odpytuje kolejno: ULDK (identyfikator TERYT), WFS EGiB (powierzchnia, użytki, sąsiedzi), WFS GESUT (sieci w obrębie i sąsiedztwie), WMS ortofotomapa (podgląd), WMS MPZP (przeznaczenie, jeśli dostępne).
• W ciągu kilkudziesięciu sekund w karcie projektu pojawiają się: numer działki, obręb, gmina, powiat, województwo, powierzchnia, użytki gruntowe, lista sąsiednich działek z numerami, sieci GESUT w zasięgu, wycinek ortofotomapy i przeznaczenie w planie.
• Projektant sprawdza wynik i zatwierdza. AI wstawia dane do szablonu wniosku w odpowiednie pola i zapisuje je w dokumentacji projektu.

Przy wycenie nieruchomości: rzeczoznawca podaje adres albo numer KW. AI kompletuje numer działki i obręb z ULDK, powierzchnię i użytki z EGiB, przeznaczenie w MPZP oraz działy KW z EKW: właściciel, hipoteki, ostrzeżenia o toczących się postępowaniach. Gotowy pakiet trafia do szablonu operatu szacunkowego jako załącznik z danymi rejestracyjnymi. AI nie szacuje wartości. Dostarcza sprawdzone dane z rejestrów i zaznacza, czego nie udało się pobrać automatycznie.

Osobny przypadek to sprawdzenie kolizji. Czy planowany obiekt, ogrodzenie, garaż albo instalacja na dachu nie wychodzi poza granicę działki. AI nakłada geometrię planowanego obiektu na granicę działki z WFS. Jeśli jest przecięcie, wyświetla ostrzeżenie z dokładnym wskazaniem miejsca i odległością. Przy działkach o nieregularnym kształcie albo przy budowie blisko skarpy sąsiada takie sprawdzenie potrafi zatrzymać błąd, który byłby widoczny dopiero podczas odbioru albo w postępowaniu sądowym.

Od czego zaczynamy, gdy chcemy wpiąć GUGiK do procesów firmy

Pierwsze pytanie to źródło adresów: skąd AI dostaje dane wejściowe. Najczęściej z jednego z trzech miejsc: skrzynka mailowa z zapytaniami od klientów, formularz na stronie albo pole adresowe w CRM lub systemie zleceń. Każde ze źródeł ma inną jakość danych, bo klienci i pracownicy wpisują adresy różnie: z przecinkami albo bez, z numerem lokalu albo bez, z literówkami. Ujednolicenie formatu adresu przed wysłaniem do ULDK to praca na etapie wdrożenia.

Drugie pytanie to cel: gdzie trafiają pobrane dane. Do karty klienta w CRM, do szablonu PDF wysyłanego z ofertą, do formularza wniosku w systemie projektowym, do bazy nieruchomości. Każde miejsce docelowe wymaga trochę innego formatu, ale samo pobranie z GUGiK jest identyczne dla każdego przypadku.

Dostęp do publicznych API GUGiK nie wymaga rejestracji, kluczy ani umów. ULDK, WFS EGiB, WFS GESUT i WMS ortofotomapa działają bez klucza i bez limitów opłatowych dla standardowego użycia. Dane przestrzenne zwracane w GML lub GeoJSON przetwarza skrypt wyciągający wartości atrybutów i współrzędne granic działki. Techniczne uruchomienie samego połączenia z GUGiK zajmuje kilka dni. To, co trwa dłużej, to dopasowanie do istniejących systemów firmy: CRM, system zleceń, szablony dokumentów.

Dane wrażliwsze, imię i nazwisko właściciela z EGiB, wymagają wniosku do starostwa albo dostępu przez EKW z numerem KW. AI może zautomatyzować wszystko, co jest dostępne publicznie, a resztę oznaczyć jako "wymaga ręcznego uzupełnienia" lub "wymaga weryfikacji w starostwie". Firma wie wtedy dokładnie, gdzie kończą się dane automatyczne, a zaczyna praca ręczna. To uczciwy podział, a nie obietnica, że AI zrobi wszystko za jednym zapytaniem.

Jeśli w Twojej firmie ktoś zbiera dane działki ręcznie przy każdym projekcie, wycenie, montażu albo przed wyjazdem ekipy w teren, to jest to jedno z bardziej konkretnych miejsc do automatyzacji. Chętnie pokażemy, jak wygląda taki przepływ na adresie z Twojej pracy. 15 minut rozmowy wystarczy, żeby zobaczyć na żywo, co AI wyciągnie z GUGiK dla Twojej branży. Jak to działa u firm, które już działają w ten sposób, zobaczysz w realnych wdrożeniach.